作為樓市調控的“模范生”，近年來，長沙一直在積極探索激活市場的新模式。

　　4月18日，《關于支持居民購買改善住房的通知》發布。通知中提到，當日起，長沙市范圍內“以舊換新”購買新房的，可按照“認房不認貸”政策，享受首套房首付比和按揭利率優惠；購買新房申請公積金貸款的，在原有基礎上上調最高貸款額度。

　　而更為引人關注的是，通知中明確，不再審查購房者資格條件。至此，已經實施了8年的“長沙限購”全面放松。一時間，整個樓市炸開了鍋。歷史性的舉措，能否攪動一池春水？4月25日，相關政策出臺一周后，長沙樓市又有何變化？

　　部分新房項目來訪量增加

　　“刷卡刷到四臺機器都癱瘓了?！?月25日，恒偉雅酈映的相關負責人的朋友圈配圖感慨道，“我們項目上周末首次開盤，在新政的助力下，去化達到了82%?！彼�表�?，項目營銷中心擠滿了前來看房的人，前期項目蓄客功夫沒白做，再加上新政發布，市場活躍度提升了。

　　對于新政產生的助力效應，長房領袖時代的置業顧問珊珊也感同身受。她表示“以舊換新”政策落地后，雖然成交量暫時沒有明顯變化，但來訪量在成倍增加，“周末，一般來訪量約為10多批，到了這周，增加到了30多批，很多都是純剛需購房者，大部分人在觀望?！?/p>

　　“有變化，但影響并不是很大，地市州的客戶更多了！”在華實長沙領峯的置業顧問劉璐璐看來，周末的變化比這兩天工作日更明顯，周末項目來訪量一共有100多批客戶，主要為衡陽、永州、常德、婁底等地市州的客戶。

　　克而瑞湖南區域的數據顯示，4月第3周，在以價換量之下，長沙商品住宅量價齊漲，成交5萬平方米，環比上漲18.9%。成交套數335套，環比上漲13.9%。成交均價14376元/平方米，受前期多項目降價影響，均價低位上行。

　　不過，記者走訪也發現，雖然部分項目來訪量明顯增加，但截至目前，高鐵板塊、濱江板塊、洋湖板塊的不少項目整體影響暫不太明顯，政策發酵還需時間。

　　二手房掛牌量小幅上升

　　作為“以舊換新”的另一個市場端，二手房市場掛牌量在增加。

　　據象盒找房數據顯示，長沙在售房源達87561套，僅4月24日，新增房源就達到了181套，均價為9656.74元/平方米，環比下跌0.47%。

　　新環境復地崑玉國際的店長趙先生坦言，新政后變化最大的是掛牌量，從門店來看來訪量也增加了10%左右，“觀望者還是很多，不少客戶還在等細則出臺后‘以舊換新’，因此成交量并沒有明顯變化?！?/p>

　　趙先生說，現在二手房市場人們更傾向于購買剛需產品，“比如前兩天一套四方坪郵電宿舍74平方米的房源，均價僅7600元/平方米，一客戶在對比了多套房后，最后還是下定了，而這也是該顧客在長沙購買的首套房?！?/p>

　　“因為新政發布時間較短，細則還未出來，在二手房市場來看，效果暫時并不太明顯?！遍L沙市芙蓉區邦房地產門店負責人林先生表示，部分客戶存在置換需求，但比較謹慎，目前成交量變化不大，存在一定的議價空間。

　　市場觀望情緒濃厚，市民等待細則出臺

　　隨著房地產市場供求關系變化，中指研究院數據顯示，已有包括山東淄博、濟南、青島，江蘇南通、徐州，浙江寧波、麗水等地在內的30多個城市表態支持住房市場的“以舊換新”，也有越來越多的“國家隊”入場參與收購?！耙耘f換新”效果如何？

　　“部分有置換需求客戶等待‘以舊換新’細則出臺，整體來看，新政發酵仍需時間，且多重因素影響下剛需客戶抄底心理強烈，所以來訪量明顯增加，但成交量并沒有明顯上浮?！遍L沙一房企負責人周先生表示，“現在雖然公積金貸款額度上升，但‘以舊換新’怎么換還未明確，因此有不少改善型購房者還在觀望?！?/p>

　　湖南中原地產研究院執行院長陳世霞介紹，從執行的政策案例來說，“以舊換新”有四種模式：第一種是購房補貼模式，政府給購房者契稅優惠或者是購房補貼，但補貼的比例有限，市場影響不大；第二種，是開發商加中介機構搭建平臺代售，購房者認購并鎖定房源，委托中介出售舊房，一定期限內賣出就按照流程買新房，沒有賣出就退還認購金，這種模式的缺陷在于本來就是賣不掉的二手房，委托出售的話，也不一定能賣得掉。另外，新房可以退房，對于開發商來說風險比較大。

　　“第三種，是鼓勵開發商收購二手房源，然后給予企業購房款2%的財政補貼。不過開發商本來就是賣房子，現在要收二手房了，實際意義不大。第四種模式，是國企或者是城投下場收購模式，國企制定二手房收購計劃，滿足條件的舊房可以置換成新房，用舊房價抵扣部分房款，回收的舊房可以作為保障房或者是人才公寓的房源，這種模式能促進新房跟二手房市場的聯動，也增加了保障房跟人才房的供給，但存在二手房定價的問題?！标愂老佳a充道。

　　建議：政府、買房、賣方三方讓利促進成交

　　如何在約定期限內賣掉舊房，是此輪“以舊換新”政策實施的最大難點。

　　“‘以舊換新’，關聯著剛需的買家、也關聯置換的賣家。因此，需要關注剛需的痛點—即以低價格買到一套上佳的‘上車盤’?！睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，要實現“以舊換新”，置換的賣家就得給剛需的買家讓利。當然，開發商愿意給置換的賣家在“買新”的時候讓利就可以了。二手房業主讓利了，開發商讓利了，政府也要把金融、稅收該讓的利讓出來，比如按揭利率降低、契稅減免等等，以促進成交。

　　克而瑞湖南區域相關負責人表示，“以舊換新”政策有利于促進新房和二手房聯動，有望在提高樓市活躍度方面起到積極作用，促進改善性住房需求釋放，同時對于保租房籌集計劃，未來收購存量二手房作為保租房或是重要方式。

　　記者注意到，近日，城發恒偉開啟了“以舊換新”活動，成為長沙第一個真正落實“以舊換新”的房企。據悉，購房者在長沙城發恒偉公司任一住宅樓盤選房后，定房7日內按要求繳納相應比例首付款，并登記以舊換新的相關信息后，和該公司合作的中介公司簽署《二手房委托買賣協議》，中介將優先推售其二手房源，在約定時間內售出、回籠資金補齊剩余首付款項即可。購房中介費可以優惠，買房也可以享受最低折扣。

　　“這其實就是開發商加中介機構搭建平臺代售的模式，房源鎖定期結束后，舊房沒賣掉，購新協議自動失效，定金立即原路返回。這可以讓參與活動的二手房業主沒有后顧之憂，同時，從中介和新房購買兩方面給予購房者讓利，這種模式也值得嘗試?！睒I內人士指出。