第一財經 作者：王方然
房產評估價縮水三分之一，抵押經營貸續貸的額度也隨之下降，價差高達100多萬元。
這是廣州購房者李藝(化名)最近面臨的難題。
與李藝有相似經歷的人不在少數。目前經營貸多數的貸款周期都是在3～5年，到期需進行續貸。而據業內人士介紹，2020年～2021年是經營貸入房市高峰期，彼時，國內房價、房貸利率還在高位，經營貸利率不斷下行。利差漸擴下，部分投資者鋌而走險，違規用經營貸置換房貸，用于低首付炒房或轉貸“降息”。
以上述時間估算，2024年正是首輪續貸高峰期，房價下跌背景下新一輪資產評估或讓貸款人需要承擔補“價差”的陣痛。
針對經營貸入樓市的違規行為，此前監管已多次出臺規范措施。部分業內人士認為，近年對經營貸違規入樓市的監管不斷趨嚴，進行此類操作者并不在多數。加上經營貸本身借入的續貸周期為3～5年，集中到期壓力相對可控。
續貸高峰期將至
續貸高峰期下，早期轉貸“降息”者、炒房客正面臨價差陣痛。
李藝2021年在廣州貸款600余萬元買入一套住宅，房貸利率為5.25%。當年年中，為節約利息，李藝通過中介將房貸置換成經營貸。
今年4月5日，李藝的經營貸需要進行三年一次的續貸，但由于評估價下滑，新發放貸款資金變低，李藝面臨約100萬元的資金缺口。
與李藝相比，在深圳從事金融工作的婷婷(化名)面臨的資金缺口更大。2020年，她在深圳市南山區投資了一套近1000萬元的房產。當時，押注房價會持續上漲的她冒險利用經營貸拉高杠桿。按照中介的指引，婷婷先從金融公司獲得墊資“過橋”，全款購房。房產過戶后，她再將房產抵押給銀行，通過高評高貸(指做高房產評估價，提高可貸金額)套出了1000萬元左右的經營貸，用于償還過橋資金。
但出乎婷婷意料之外的是，房價隨后不漲反跌。三年時間內，市場價從原本1000萬元跌至800萬元，可以續貸金額也隨之縮水為560萬元左右。
“之前三年，按照先息后本的方式陸續還了接近80萬元，沒想到現在還面臨400多萬元的貸款差額?！辨面谜f。
“我有個客戶做了2000萬，現在跌得更慘?！鄙钲谝幻J款中介告訴記者，深圳南山、福田等地區此前炒房客集聚，現在也成為“重災區”。尤其是2020～2021年在部分大V介紹下高杠桿炒房的人群，現在最焦慮。
招商銀行廣東某支行負責人對記者表示，一般而言經營貸額度是十年有效，“三年一續”或者“五年一續”，也可根據需要選擇不同的還款方式。不過在續期時需要重新評估房產價格，可貸額度也會發生一定變化。
“一般會建議建立一個‘安全墊’，不要頂格貸，比如可貸額度是200萬元，為安全起見可以借出150萬元?！彼J為。
這部分到期資金規模有多大？大多業內人士認為，目前暫沒有數據可直接統計。不過，從經營貸規模、RMBS(住房抵押貸款支持證券)平均條件早償率方面數據或可窺見端倪。
近年來，經營貸規?？焖贁U張。根據中國人民銀行數據，2020年末，本外幣住戶經營性貸款余額13.62萬億元，同比增長20%；2021年末，本外幣住戶經營性貸款余額16.22萬億元，同比增長19.1%。今年1月26日，央行發布的2023年金融機構貸款投向統計報告顯示，2023年末，住戶經營性貸款余額22.15萬億元，同比增長17.2%，比上年末高0.7個百分點；全年增加3.23萬億元，同比多增5466億元。
中郵證券宏觀首席分析師袁野認為，2020年開始，金融環境相對寬松，市場流動性較為充裕，由于低利率優勢，經營性貸款快速走高，而經營貸周期一般為3年或5年，2024年逐步進入償債期。
光大證券研報測算，2023年RMBS月均早償規模在3700億元左右，較2022年提升近八成；2023年RMBS平均條件早償率為13.9%，較2022年四季度亦出現明顯提升。所謂條件早償率，是指當年提前償還的本金占當年末計劃應有的未償還本金的比例。
評估價下滑、續貸難題凸顯
經營貸續貸難題背后，主因在于房產評估價不斷下滑。近期市場有消息傳聞，由于抵押物評估價下浮比較大，原本貸款七成的大多已被“擊穿”。
實際房價變動情況如何？根據國家統計局數據顯示，今年前兩個月，全國新建住宅銷售額和銷售面積分別是9227億元和9559萬平方米，由此計算出平均成交價格是9653元/平方米。這一價格與2023年4月頂峰的12469元/平方米相比，每平方米下降2816元，降幅22.6%。
其中，部分炒房客曾重倉的區域成為“重災區”。以廣州珠江新城為例，一名當地中介告訴記者，2023年初部分投資客重倉的XX心語小區，高峰期部分優質戶型的價格接近每平方米16萬元，現在掛牌價已普遍回落至10萬余元。
而2019～2021年曾被爆炒的深圳“網紅盤”，多已“跌落神壇”。例如南山區前海片區的XX國際，曾是深圳著名的“網紅盤”。2020年底，該樓盤憑借前海概念、次新花園、優質學位等特點價格一路暴漲。當時，該小區48平方米、66平方米價格的主力戶型一路上行至每平方米15萬元～17萬元左右。但隨著樓市轉冷，2021年開始該樓盤房價“跳水”。
一名深圳中介告訴記者，目前66平方米戶型業主掛牌價格已跌到每平方米9萬元左右，接近腰斬，而且成交量較此前也有大幅下降。
銀行評估價雖然具有一定滯后性，但基本與房價保持同一趨勢。一名國有大行信貸經理告訴記者，現在房產評估價基本都是每月更新。如果貸款期限將至，也會提前通知客戶。續貸階段會以新評估價作為貸款依據。
“有部分區域的房產市場評估價跌得比較多?！痹撔刨J經理介紹，不過具體還是要以續貸時的實際評估價為準。
為減少續貸階段價差，不少投資者近期也在嘗試不同的解決方法。李藝告訴記者，最近在考慮將這一房產賣給親戚“過一手”。與親戚簽訂購房協議，在銀行重新辦理房貸。貸款下來的資金用于經營貸還款。
不過由于風險較高，同時還要重新繳納相關稅費，李藝目前還在猶豫。
此外，目前也有中介專門做續貸業務。李藝提及，只要提前與中介溝通，就可想辦法彌補價差。有的是通過借入消費貸或其他貸款填上空缺；有的則是稱有渠道可以做高評估價，從而“絲滑”彌補價差。
不過，深圳一名中介對記者表示，目前“高評高貸”操作空間也較小。一般而言，房價下跌，評估價也會動態下跌。銀行會對小區同戶型的貸款出一個評估價，合作的評估機構則會細化進一步評估房產價格。當房價存在上漲預期時，評估價適當上浮較好操作，但現在市場行情下，“高評高貸”并不好做。
監管曾多次規范
經營貸到期高峰將至，業內人士大多建議投資者理性縮小杠桿。
北京金訴律師事務所主任王玉臣認為，對于購房人來說，房貸轉經營貸，在操作的過程中是將房子抵押，借經營貸來還房貸。但是經營貸與房貸不同，經營貸需要隔幾年對房屋進行一次評估，經營貸評估下調則意味著在本次評估過后，購房人能夠申請到的貸款額度小了。那么，購房人以借新貸還舊貸的過程中，將會面臨著極大的資金缺口，需要購房人先將舊貸的缺口補齊，會給購房人造成極大的經濟壓力。不少人會在中介的指引下采用過橋貸款、以貸養貸的方式來補齊這個窟窿。但需要注意的是，使用過橋貸款或者以貸養貸會產生新的成本。一旦后續資金出了問題，如果不能及時償還，負債將會如滾雪球般越來越多。
對于一些操作經營貸置換房貸的中介或銀行機構，一旦被查出，也會面臨被處罰的風險，甚至還可能受到刑罰制裁。王玉臣援引《刑法》第一百七十五條的相關規定稱，以欺騙手段取得銀行或者其他金融機構貸款、票據承兌、信用證、保函等，給銀行或者其他金融機構造成重大損失的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金；給銀行或者其他金融機構造成特別重大損失或者有其他特別嚴重情節的，處三年以上七年以下有期徒刑，并處罰金。
值得注意的是，此前監管已多次對經營貸違規進入樓市進行規范。2021年3月，原銀保監會、住建部和人民銀行聯合發布了《關于防止經營貸用途貸款違規流入房地產領域的通知》，其中要求對期限超過3年的經營用途貸款，加強風險管理。對使用房產抵押的貸款，銀行業金融機構要加強抵押物估值管理，合理把握貸款抵押成數。
2023年2月2日，深圳市房地產中介協會發布《關于嚴禁全市房地產中介機構及從業人員參與違規利用“經營貸”的鄭重提示》，嚴禁參與貸款中介、金融中介、“影子”中介等場外機構和個人違規利用“經營貸”的不法行為。
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