第一財經 亓寧 發布時間：2024年04月17日 16:22

第一財經 亓寧

2024年04月17日 16:22

　　購房需求回暖節奏偏慢，樓市仍在觸底，降低購房成本仍是各地因城施策的重點。

　　4月15日，鄭州市住房公積金管理中心就“商轉公”事項向社會公開征求意見，并在文件中提供了兩種“商轉公”轉換方式。自去年以來，已有數十城出臺“商轉公”支持政策，不過具體落地條件存在差異。

　　作為公積金政策領域呼聲較高的一項舉措，“商轉公”也被視為進一步縮小存量房貸與新發放房貸利率差距的重要方式。以鄭州為例，按照貸款100萬元、30年等額本息計算，目前首套房購房者“商轉公”后月供可減少475.21元，一年省下利息5700多元。

　　不少分析認為，推行“商轉公”政策的城市還會繼續擴圍。不過考慮到繳存規模和資金使用率限制，受益空間可能相對有限，部分城市也因此對該項業務設置了一些限制條件。

　　“商轉公”新政不斷

　　在很多地方，“商轉公”并非一項全新政策，但部分城市因為前期資金緊張等原因暫停了該項業務。

　　住房公積金貸款由于與商貸利率懸殊，“商轉公”也一直是一項呼聲較高的業務，最近兩年隨著部分城市陸續開通或重啟，各地市民關切度進一步提升。

　　以鄭州為例，鄭州住房公積金管理中心曾于2015年以前開展過“商轉公”貸款業務，后因資金趨緊暫停了該項業務。鄭州住房公積金管理中心此前表示，當時暫停的主要原因是隨著公積金制度的普及，公積金貸款需求快速增長，鄭州公積金的資金使用率相對偏高。

　　早在2020年11月、2023年8月等時間點，鄭州住房公積金管理中心回復市民關于“商轉公”業務問題時表示，按照優先保障首套房剛需房的政策定位，結合該市公積金資金運作狀況，當時仍僅能滿足新購房職工直接辦理公積金貸款使用，繼續開通“商轉公”貸款業務將會影響新購房職工辦理公積金貸款業務。

　　此次鄭州重新開通“商轉公”業務，并提供了自籌資金、公積金直還兩種轉換方式(業內也稱先還后貸、以貸沖貸)，將切實為市內符合條件的購房者進一步減負。

　　中指研究院河南公司總經理梁波濤認為，鄭州以往只有省直、鐵路、煤炭公積金支持“商轉公”，但覆蓋群體較窄，流程上也需要先還清商貸，再申請公積金貸款。此次征求意見出臺，意味著市直公積金“商轉公”即將落地，且同時提供兩種不同的轉換方式，增加了商轉公的可操作性。

　　2023年政策調整后，鄭州住房公積金貸款最高限額由80萬元提高至100萬元(多子女家庭符合條件可貸上限額的1.2倍)。按照貸款100萬元、30年等額本息計算，目前當地首套房公積金貸款利率為3.1%，與去年9月存量首套房貸利率統一調整后的LPR水平即3.95%相比，“商轉公”后購房者月供將由4745.37元降至4270.16元，每月少還475.21元，一年可以省下利息5700多元。

　　除鄭州外，據中指研究院監測數據，2023年以來，已有近30城對“商轉公”貸款予以支持，政策主要包括恢復商轉公貸款業務、支持“商轉公”組合貸款業務、降低相關門檻要求、支持“順位抵押”公積金直還、擴展“順位抵押”合作銀行范圍等方面。

　　記者搜索發現，目前支持“商轉公”業務的城市中，既有二線城市，也有三四線城市，包括沈陽、太原、哈爾濱、石家莊、臺州、鞍山、龍巖、東莞、莆田、株洲、呼和浩特、日照、楚雄州、銀川等城市。

　　有哪些條件

　　“‘商轉公’在提高公積金使用效率的同時，也有利于減少已購房家庭貸款利息支出，降低購房成本，進而修復市場預期，同時也有利于一定程度上釋放居民消費潛力?！敝兄秆芯吭菏袌鲅芯靠偙O陳文靜對記者表示，短期來看，公積金相關政策仍是各地促進剛性和改善性住房需求入市、支持購房需求釋放的重要舉措之一，為了進一步降低購房成本，各地或將繼續結合自身公積金使用的實際情況因城施策，推行“商轉公”相關政策的城市有望繼續擴圍。

　　不過，從目前各地“商轉公”政策來看，多地設置了一定門檻條件，這與資金使用率限制有關。比如，湖南省“商轉公”貸款業務僅支持擁有唯一一套自住住房的職工家庭申請辦理，并對商轉公貸款業務實行動態管理，當個貸率介于85%(含)和90%之間時適度限流，個貸率高于90%時，則暫緩業務預約及受理。

　　不過，部分城市也在優化落地條件。以沈陽為例，近期該市住房公積金管理中心將“商轉公”原本要求商業貸款“已償還5年及以上”的條件，調整為“已償還3年及以上”，以此擴大“商轉公”貸款政策受益人群。

　　根據《住房公積金管理條例》規定，住房公積金在保障繳存職工依規提取后，剩余資金用于發放住房公積金貸款，住房公積金繳存職工在購建、大修自住住房時可向住房公積金管理中心申請公積金貸款。

　　2021年，鄭州住房公積金管理中心針對一份“商轉公”問題提案的回復提到，“商轉公”業務屬于國家住房公積金監管部門針對有條件的地市倡導的業務。作為一種特殊形式的公積金貸款，開展該業務的首要前提是：當地住房公積金個貸使用率(公積金貸款余額占歸集余額比例)不高，結余資金(歸集余額減去貸款余額)較多。

　　陳文靜此前也指出，公積金繳存余額與個人住房貸款余額之間差距較大，“商轉公”的規模受限，對其設置條件和門檻具備一定必要性。在此背景下，業內一方面呼吁并預期“商轉公”城市進一步擴圍，另一方面也對惠及范圍持保守態度。

　　數據顯示，截至2022年末，全國住房公積金繳存余額為9.2萬億元，貸款余額7.3萬億元，個人住房貸款率78.94%；同期個人住房貸款余額超過38萬億元。

　　從鄭州來看，該市2015年暫?！吧剔D公”業務的背景在于，當年個貸使用率一度達到95.7%(90%為警戒線)，且長期居高不下，結余資金嚴重不足，為解決資金流動性不足問題，公積金中心還曾向商業銀行轉讓存量公積金貸款資產的方式，從銀行融資45億元。最新數據顯示，截至2023年底，鄭州市住房公積金個人住房貸款余額、項目貸款余額和購買國債余額的總和占繳存余額的79.83%。

　　據記者不完全統計，雖然商業銀行居民中長期貸款仍顯低迷，但去年部分城市住房公積金貸款提取和貸款使用均有提升，住房貢獻率有較明顯提升。

　　以長沙為例，2023年，該市公積金提取額同比增長34.7%，發放個人住房貸款金額同比增長63.45%，年末個貸余額1072.9億元，比上年末增加18.25%，同期繳存總額比上年末增加15.82%，繳存余額同比增長10.10%。全年個人住房貸款發放額、公轉商貼息貸款發放額、項目貸款發放額、住房消費提取額的總和與當年繳存額的比率為122.88%，比上年增加31.72個百分點。

　　鄭州去年公積金提取金額同比增長了近五成，當年個人貸款金額增長約35%，年內繳存余額(1234.08億元)同比增長5.45%，住房貢獻率95.85%，比上年同期增加24.23個百分點。2023年，沈陽個人住房公積金貸款也同比增長56.21%，住房貢獻率103.19%，比上年增加17.87個百分點。